چرا وام مسکن در ایران جواب نمی‌دهد؟

چرا وام مسکن در ایران جواب نمی‌دهد؟

علی رنجی‌پور

کافی است کلمه «واممسکن» را در سایت «خانه ملت» جستجو کنید. تقریبا تمام ۲۷۰ نماینده مجلس حداقل یک بار در این باره اظهار نظر کرده‌اند.

از رئیس مجلس تا نمایندگان کمتر شناخته‌شده همه روی یک نکته تاکید دارند: «مشکل مسکن باید حل شود.» اما آیا کسی راهی برای حل این مشکل دارد؟

در یک تحلیل درست باید حساب طرح‌هایی مانند «جهشتولیدمسکن» را که از سوی افرادی مانند «محمدباقر قالیباف» یا «علی نیکزاد» مطرح می‌شوند، جدا کنیم و به آن‌ها به چشم پروژه‌های سیاسی-مالی بنگریم. هنوز جای زخمی که طرح‌هایی مانند «مسکن مهر» یا «نهضت جهادی ساخت‌وساز» بر پیکر اقتصاد ایران گذاشته، خوب نشده است. بی‌‌تردید بخشی از مشکلات امروز ریشه در آینده‌خواری دوران شهرداری قالیباف و مسکنمهر «احمدی‌نژاد» دارند.

اما به جز این پروژه‌های سیاسی-مالی، طیف وسیعی از نمایندگان به دنبال این می‌گردند تا از طریق افزایش تسهیلات مسکن مشکل را حل یا موقتا بحران را اندکی فرو نشانند.

***

آیا مصوباتی مانند اعطای وام ۲۰۰ میلیون تومانی مشکلی را حل می‌کند؟

خیر. البته ۲۰۰میلیون تومان برای بسیاری از خانواده‌های ایرانی که با فقر فزاینده دست و پنجه نرم می‌کنند، پول زیادی است، اما به کار خرید مسکن نمی‌آید، آن هم در شهری که متوسطقیمت یک متر آپارتمان در آن به بیش از ۲۸ میلیون تومان رسیده است. ۲۰۰ میلیون تومان در نهایت قیمت ۷ متر آپارتمان معمولی در یک محله متوسط پایتخت است، بقیه‌اش باید از جای دیگری جور شود که کسی نمی‌داند کجا است.

شاید ۲۰۰ میلیون به کار ودیعه یا پول پیش بیاید، اما کل اعتبار این وام چقدر است و کفاف چند خانواده را می‌دهد؟ کل اعتباراتی که برای این وام در نظر گرفته شده‌اند ۴۶۰ میلیارد تومان است. بنابراین، اگر همه چیز درست پیش رود و مصوبات مجلس مو به مو اجرا شوند، در سال آینده در بهترین حالت، ۲ تا ۳ هزار خانواده از این وام بهره‌مند خواهند شد. این عدد در مقیاس شهری که بیش از نیمی از جمعیت آن مستاجرند و به زحمت از پس تامین هزینه اجاره مسکن برمی‌آیند تقریبا معادل هیچ است.

تازه معلوم نیست این ۲ هزار نفر چگونه بتوانند از عهده اقساط این وام برآیند. طبق مصوبه مهلت بازپرداخت این تسهیلات ۱۰ ساله است، اشاره‌ای به سود نشده است، اما اگر خوش‌بینانه فرض کنیم سود و کارمزد این تسهیلات قرض‌الحسنه فقط ۸ درصد باشد، قسط هر ماه نزدیک ۲ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان می‌شود که به نسبت هزینه‌های جاری زندگی رقم بزرگی است.

بنابراین، می‌توان با اطمینان گفت آنچه در مصوبه کمیسیون تلفیق با عنوان «تسهیلات خرید یا ودیعه مسکن» آمده است، در واقع چیز خاصی نیست؛ مجبور کردن بانک مرکزی به تامین اعتبار برای ۲ تا ۳ هزار وامی است که معلوم نیست به چه کسانی پرداخت خواهد شد.

وام‌های بزرگ‌تر چه؟

«محمدرضا رضایی کوچی» رئیس کمیسیون عمران مجلس یازدهم است. او پزشک است و معلوم نیست چگونه از کمیسیون عمران سر در آورده است. او برای حل بحران مسکن راه چاره دارد. او فکر می‌کند: «وام مسکن باید ۷۰ درصد قیمت را پوشش دهد.»

اما ۷۰ درصد قیمت مسکن یعنی چقدر؟

طبق آمار بانک مرکزی متوسط قیمت یک متر آپارتمان در بهمن ماه امسال بیش از ۲۸ میلیون تومان بوده است. بنابراین، قیمت یک آپارتمان ۷۰ متری معمولی در یک محله متوسط تهران بیش از ۲ میلیارد تومان است که ۷۰ درصد آن معادل یک میلیارد و ۴۰۰ میلیون تومان می‌شود.

اما حالا که راه حل بحران مسکن اعطای وام یک میلیارد و ۴۰۰ میلیون تومانی برای خرید یک آپارتمان معمولی ۷۰ متری در یک محله متوسط است، چرا بانک یک میلیارد و ۸۰۰ میلیون وام ندهد؟ چرا بانک‌ها مانند بانک‌های آمریکایی و کانادایی، ۸۰ یا  ۹۰ یا حتی ۹۵ درصد وام ندهند؟

آنچه مسلم است در شرایط فعلی هیچ بانک دولتی و غیردولتی در ایران قادر به تامین اعتبار چنین وامی نیست. تازه اگر هم باشد این وام قرار است با چه نرخ سودی و در چه دوره‌ای بازپرداخت شود؟ اقساط این وام چقدر خواهد بود؟ قسط ماهانه بازپرداخت ۱۰ ساله یک وام یک میلیارد و ۴۰۰ میلیونی با سود ۲۰ درصد بیش از ۲۷ میلیون تومان است. چه کسی در ایران می‌تواند از عهده چنین اقساطی برآید؟

چرا وام مسکن در ایران جواب نمی‌دهد؟

یکی از مهم‌ترین ‌شاخص‌ها برای وام مسکن «طول دوره انتظار» یا «شاخص دسترسی» مسکن است. بر اساس محاسباتروزنامه «دنیایاقتصاد»، در حال حاضر طول دوره انتظار برای خرید خانه به بیش از یک قرن رسیده است. برآوردهای جدید از نسبت متوسط قیمت مسکن به درآمد سالانه خانوارها در پایتخت نشان می‌دهند که تهرانی‌ها با احتساب نرخ فعلی پس‌انداز و در صورت رشد یکسان قیمت و درآمد -احتمال بسیار بعید- ۱۰۹ سال طول می‌کشد تا بتوانند صاحب خانه شوند. این شاخص در اواخر دهه ۷۰ حدود ۱۲ سال بود.

طبعا هیچ بانکی، حتی بانک‌های دولتی، قادر نخواهد بود برای چنین دوره‌ای وام پرداخت کند. حتی به فرض محال اگر این اتفاق بیفتد، هیچ خانواده‌ای قادر به بازپرداخت وام در چنین دوره‌ای نخواهد بود.

از سوی دیگر تورم نامتقارن و غیر قابل پیش‌بینی نیز کار تعیین سود برای وام مسکن را دشوار می‌کند. تجربه نشان داده است که تورم مسکن، یعنی میزان افزایش قیمت خانه، متناسب با افزایش قیمت دلار است، در حالی که سطح عمومی درآمدها در بهترین حالت بر اساس نرخ تورم افزایش پیدا می‌کند. بنابراین، یکی از بزرگ‌ترین چالش‌های بانکی برای تعیین وام مسکن این است که نرخ سود چقدر باشد که برای سرمایه‌گذار و بانک صرفه داشته باشد؟

چیزی به اسم سود شناور در تسهیلات بانکی ایران وجود ندارد. چه تضمینی وجود دارد که در سال‌های آینده تورم بیش از نرخ سود بانکی نشود؟ اگر بحران پولی در ایران تا چند سال دیگر ادامه داشته باشد و ایران گرفتار ابرتورم شود، آن وقت تکلیف بانک‌ها چه خواهد شد؟ چه کسی می‌تواند تاوان ورشکستگی بانک‌ها را بدهد؟

طبق قاعده منبع بانک برای پرداخت وام سپرده‌های بانکی سرمایه‌گذاران است، اما در شرایط ناپایدار کنونی چرا باید یک سرمایه‌گذار پولش را به جای این که خود مستقیما در مسکن سرمایه‌گذاری کند، در اختیار بانک بگذارد که آن را به دیگران وام بدهد؟ تازه اگر پولش را به بانک داد، چه تضمینی وجود دارد که در نظام فشل و ناکارآمد بانکی ایران، بانک برای حفظ ارزش دارایی‌های خود وارد ورطه خرید و فروش مسکن نشود؟ کما این که در سال‌های گذشته بسیاری از بانک‌ها با کمک دارایی‌های غیرمالی خود، به طور مشخص خرید املاک و مستغلات توانستند تراز مالی‌شان را مثبت نگه دارند.

پس مشکل مسکن در ایران کی حل می‌شود؟

آنچه مسلم است مشکل تامین مالی مسکن تا زمانی که بحران اقتصادی ایران به طور کامل فروکش نکند و یک چشم‌انداز بلندمدت از ثبات و پایداری پیش رو نباشد، حل نخواهد شد.

بعد از سال ۱۳۵۵ و آغاز بحران اقتصادی در دو سال منتهی به انقلاب تا همین امروز هیچ وقت چشم‌انداز بلندمدتی از پایداری در ایران وجود نداشته است.

نه پایان جنگ، نه اصلاحات و نه برجام هیچ‌کدام نتوانستند پایداری و ثبات بلندمدتی ایجاد کنند، نهایتا در حد دوره‌های کوتاه چند ساله برخی شاخص‌های اقتصادی شرایط خوبی داشتند، اما هیچ وقت ایران برای یک دوره حتی پنج ساله آرامش را تجربه نکرده است. بنابراین، حتی اگر همین امروز مشکل ایران و آمریکا و کشورهای منطقه حل شود، باز هم معلوم نیست دو سال دیگر اتفاق و بحران دیگری به وجود نیاید که هر چه را که رشته شده است، پنبه کند.

علاوه بر این مشکلات سیاسی، اجتماعی، تراکم جمعیتی و وضعیت ناپایدار زیست‌محیطی هم در این میان تاثیر زیادی در تشدید بحران مسکن دارند.

با این حساب چه مجلس یازدهم، چه هر نهاد یا شخص دیگری، اگر قصد دارد که مشکل مسکن را در ایران حل کند، چاره‌ای جز تمرکز برای حل مشکلات و ابرچالش‌های کلان سیاسی، اقتصادی و اجتماعی ندارد؛ مشکلاتی که در حال حاضر و با توجه به بن‌بست کنونی چشم‌اندازی برای حل یا دست‌کم تعدیل آن‌ها متصور نیست.

منبع: ایران‌وایر